Ersatz für Abriss von drei Wohnhäusern in Köln abgelehntMöblierte Mikroapartments ersetzen keine Mietwohnungen

Das Verwal­tungs­gericht Köln hat entschieden, dass möblierte Mikroapartments kein Ersatz für Mietwohnungen sind. Mit Urteil vom 16. Oktober 2026 wies es die Klage einer Immobi­li­en­ge­sell­schaft ab, die den Abriss von drei Wohnhäusern in Köln genehmigt haben wollte.

Kein Abriss von Wohnungen ohne Ersatz in Köln

Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit Sitz in Luxemburg und wollte drei Wohnhäuser in der Kölner Neustadt-Nord abreißen. In Köln braucht man dafür eine Genehmigung, weil die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen als besonders gefährdet gilt. Die Stadt hat deshalb auf der Grundlage des nordrhein-westfälischen Wohnraum­stär­kungs­ge­setzes eine Wohnraum­schutz­satzung erlassen. Danach braucht eine Genehmigung, wer Wohnraum abreißen oder anders als zum Wohnen nutzen will. Sie wird in der Regel erteilt, wenn gleichwertiger Ersatzwohnraum entsteht.

Mikroapartments als Ersatz für Mietshäuser

Als Ersatz bot die Klägerin einen Neubau in Köln-Neuehrenfeld an. Dort sollen vor allem Mikroapartments für Ein- bis Zweiper­so­nen­haushalte mit 21 bis 32 qm entstehen. Sie sollen möbliert vermietet werden und bieten neben einem Internetzugang auch eine Grund­ausstattung an Wäsche und Haushalt­s­u­ten­silien. Dazu gibt es für die Mieter ein "Welcome-Package" mit zwei Handtüchern, Bettwäsche und einer Rolle Toilettenpapier. Beim Auszug müssen die Mietenden die Wohneinheit auf eigene Kosten in ihren Einzugszustand zurückversetzen. Unter Verwendung der hinterlegten Kaution können sie die Endreinigung auch vom Vermieter erledigen lassen. Die Mietverträge sollen unbefristet sein und eine Mindest­mietdauer von sechs Monaten haben. Die Stadt Köln lehnte den Antrag der luxemburgischen Gesellschaft im Mai 2024 ab.

Ablehnung der Stadt bestätigt

Das Gericht bestätigte die Ablehnung. Der Neubau sei schon kein Ersatzwohnraum, weil er nicht zum Wohnen im Sinne des Gesetzes bestimmt sei. Gemeint ist damit die Nutzung als Heimstätte im Alltag. Davon zu unterscheiden ist ein nur vorübergehendes, provisorisches oder zweckgebundenes Unterkommen.

Wer dauerhaft in einer Wohnung lebt, bringt in der Regel eigene Möbel mit und richtet sich selbst ein. Möblierte Wohnungen dienen üblicherweise nur als vorübergehende Unterkunft. Die vorgehaltene Grund­ausstattung, das vorhandene Internet, das "Welcome-Package" und die optionale Endreinigung sind typisch für Hotels und Ferienwohnungen, nicht für Mietwohnungen. Auch die Höhe der aufgerufenen Mieten spricht für ein vorübergehendes Unterkommen, da nach Ermittlungen der Stadt Mieten deutlich über dem allgemeinen Niveau zu erwarten sind. So hohe Mieten zahlt man für eine Heimstätte im Alltag normalerweise nicht auf Dauer, sondern nur für begrenzte Zeit. Dass die Verträge unbefristet sind und eine Mindest­mietdauer von sechs Monaten haben, ändert daran nichts.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, da die Beteiligten einen Antrag auf Zulassung der Berufung stellen können. Darüber würde dann das Oberver­wal­tungs­gericht in Münster zu entscheiden haben.