Unwirksames dingliches Wohnrecht bei unzureichender Bezeichnung des belasteten GebäudeteilsIm Grundbuch eingetragenes Wohnrecht an einer „abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“ ist mangels hinreichender Bestimmtheit und Übereinstimmung mit den baulichen Verhältnissen nicht wirksam bestellt

In einem Rechtsstreit zwischen Vater und Sohn musste der Sohn feststellen, dass er sein Wohnrecht nur dann geltend machen kann, wenn dieses hinreichend genau bezeichnet ist. Ist die Bezeichnung zu ungenau und weicht von der baulichen Situation im Haus ab, ist das Wohnrecht insgesamt nicht wirksam bestellt. Sein mit der Klage geltend gemachter Räumungsanspruch wurde vom Pfälzischen Oberlan­des­gericht abgelehnt.

Streit um die Auslegung eines Grund­bu­ch­eintrags zum Wohnrecht

Der Sohn wollte die Räumung einer Wohnung im Anwesen seines Vaters im Landkreis Kaiserslautern erreichen. Er berief sich hierzu auf ein zwischen seiner Mutter und seinem Vater im Jahr 1994 zu seinen Gunsten vereinbartes Wohnrecht. Dieses sodann im Grundbuch eingetragene Wohnrecht umfasste ausdrücklich „die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“. Tatsächlich handelt es sich bei dem Anwesen um ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Kellergeschoss mit Einlie­ger­wohnung. Nachdem die Mutter als Zeugin vor dem Landgericht erläuterte, nach ihrem Verständnis habe sich die Wohnung im Dachgeschoss auf alles bezogen, was zu dem damaligen Zuhause des Sohnes „unter dem Dach“ gehört habe, hat das Landgericht den Vater aufgrund dieser durch Auslegung zu berück­sich­ti­genden Vorstellung bei Vertragsschluss zur Räumung der abgeschlossenen Wohnung in Erd- und Obergeschoss/Dachgeschoss verurteilt.

Wohnrecht mangels hinreichender Bestimmtheit nicht wirksam

Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Vaters hat der 4. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlan­des­ge­richts das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, ein dingliches Wohnrecht sei bereits im Jahre 1994 nicht wirksam bestellt worden. Das sachen­rechtliche Bestimmtheitsgebot erfordere, dass der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliert beschrieben werde. Anzugeben seien die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss, sodass jeder Dritte ohne Weiteres feststellen könne, welche Räume gemeint seien. In dem konkreten Einfamilienhaus sei eine „abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss“ nicht vorhanden. Das Obergeschoss selbst sei nicht abgeschlossen und bilde aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit dem Erdgeschoss eine Wohneinheit. Die in der Vereinbarung erfolgte Bezeichnung als „Dachgeschoss“ umfasse bereits sprachlich nicht die aus Erd- und Obergeschoss bestehende Wohneinheit. Die Erklärung der Zeugin könne nicht berücksichtigt werden, da ihre Vorstellung bei Vertragsschluss nicht wie gefordert für jedermann ohne Weiteres erkennbar sei. Diese Anforderung schließe es aus, nachzuforschen, was die Familie mit der Eintragung bezweckt habe.

Der Senat hat die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen.