Makler geht leer aus, denn ein wirksamer Maklervertrag bedarf der TextformMündliche Absprachen unter Freunden reichen nicht aus

In diesem Fall klagte ein Makler gegen einen Wohnungs­ver­käufer auf Zahlung einer Provision von 14.995,90 € für den vermittelten Verkauf einer Wohnung in Bayreuth. Der Beklagte war neben der Wohnung in Bayreuth, auch Eigentümer einer Wohnung in Aalen. Beide Wohnungen wurden erfolgreich verkauft, wofür der Kläger die provi­si­ons­pflichtige Vermittlung nach eigener Aussage übernommen hatte.

Für die Wohnung in Aalen hatte der Verkäufer die gestellte Maklerrechnung bezahlt, für die in Bayreuth nicht. Der Makler sagte, der Verkäufer habe seinem Bruder (ebenfalls Immobi­li­en­makler) erlaubt, alles für ihn zu regeln. Mit dem, ihm freund­schaftlich verbundenen, Bruder habe er dann die Provision vereinbart. Der Verkäufer bestritt das aber, da er den Makler nie getroffen habe. Er habe seinem Bruder auch keine Vollmacht erteilt. Vom Kläger habe er lediglich eine Rechnung für das Objekt in Aalen erhalten. Aus seiner Sicht sei die Wohnung in Bayreuth schließlich auch nicht vom Kläger vermittelt worden.

Nach Auffassung des Klägers wurde die, für einen Maklervertrag notwendige, Textform durch den Austausch von WhatsApp Nachrichten gewahrt.

Kein wirksamer Vertrag zustande gekommen

Das Landgericht München hat die Klage abgewiesen, da der klagende Makler das Zustandekommen eines wirksamen Vertrages nicht beweisen konnte.

Ein Vertrag mit dem Verkäufer kam nur zustande, wenn dessen Bruder ihn wirksam vertreten durfte. Dafür braucht er eine Vollmacht, deren Existenz der Kläger nicht beweisen konnte.

Bei Maklerverträgen über Wohnungen und Einfa­mi­li­en­häuser muss die Vereinbarung in Textform vorliegen. Sie muss also lesbar festgehalten werden, wobei dies bspw. in einer E-Mail oder einer WhatsApp-Nachricht erfolgen kann. Das Gericht hat nicht beanstandet, dass der Makler WhatsApp benutzt hat, sondern den Inhalt der vorgelegten Nachrichten. Darin stand nicht, dass der Makler für die Vermittlung eine Provision in dieser Höhe bekommen sollte. Ohne diese Angabe ist der Vertrag aber unwirksam.

Der Makler hatte sich hilfsweise auf zwei Regeln berufen, die sonst Ausgleich schaffen können, aber vom Gericht verworfen wurden.

Nach der Auffassung des Gerichts bestand auch kein sogenannter berei­che­rungs­recht­licher Anspruch, beim jemand etwas ohne gültigen Vertrag bekommt und es unter Umständen wieder herausgeben muss. Dies schied aber es, da nicht bewiesen wurde, dass der Verkäufer den Kaufpreis nur wegen der Arbeit des Maklers erzielt hatte. Außerdem soll die Formvorschrift Verbraucher davor schützen, ungewollt Provision zahlen zu müssen. Dieser Schutz wäre wertlos, wenn man den Vertrag über das Berei­che­rungsrecht doch noch durchsetzen könnte.

Auch einen Anspruch nach den Grundsätzen über die Geschäfts­führung ohne Auftrag hat das Gericht verneint, da sonst die Intention das Gesetzgebers für den Formzwang unterlaufen würde.

Der Kläger ging gegen das Urteil in Berufung, welche mit Beschluss des Oberlan­des­ge­richts München vom 22.10.2026 zurückgewiesen wurde, womit das Urteil rechtskräftig ist.