Erfolglose Verfas­sungs­be­schwerde gegen die Verlängerung der „Mietpreisbremse“

Die Beschwer­de­führerin, eine Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung, wendet sich mittelbar gegen die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn sowie die auf dieser Grundlage vom Senat von Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020. Durch die mit der Verfas­sungs­be­schwerde mittelbar angegriffene Regelung wurde die im Jahr 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführte Miethö­hen­re­gu­lierung, welche zunächst faktisch auf fünf Jahre beschränkt war, verlängert.

Die Verfas­sungs­be­schwerde blieb ohne Erfolg. Weder die mittelbar angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Miet­beginn (Mietpreisbremse) noch die Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung des Landes Berlin aus dem Jahr 2020 verletzen die Beschwer­de­führerin in ihren Grundrechten. Die Kammer knüpft hierbei an die Erwägungen aus dem Beschluss vom 18. Juli 2019 (Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18 ) an, wonach die durch die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 bewirkten Grund­recht­s­ein­griffe gerechtfertigt waren, und führt aus, dass auch die seitdem festzu­stel­lenden Entwicklungen zu keinem anderen Abwägungs­er­gebnis führen.

Sachverhalt

Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn wurde 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingeführt. Zentrale Neure­gelung war § 556 d BGB, der bestimmt, dass bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietver­hält­nisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Durch die ursprüngliche Regelung waren die Landes­re­gie­rungen ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechts­ver­ordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn sind die Landes­re­gie­rungen mit Wirkung zum 1. April 2020 ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechts­­ver­ordnung für die Dauer von „jeweils“ höchstens fünf Jahren zu bestimmen, wobei eine Rechts­ver­ordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten musste. Die hier­durch bewirkte Verlängerung der Höchst­gel­tungsdauer wurde damit begründet, dass die für die Einführung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fortbestehe. Die ursprünglich vorgesehene Befristung auf fünf Jahre erscheine vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen Lage auf den Wohnungsmärkten als zu kurz bemessen.

Für die Stadt Berlin hat der Senat im Jahr 2020 eine Rechts­ver­ordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.

Die Beschwer­de­führerin ist Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihren Mietern vor den Fachgerichten erfolgreich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer geringeren Miete in Anspruch genommen. Die Verfas­sungs­be­schwerde richtet sich unmittelbar gegen die letzt­in­sta­nzliche Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethö­hen­re­gu­lierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechts­ver­ordnung.

Wesentliche Erwägungen der Kammer

Die Verfas­sungs­be­schwerde wird nicht zur Entscheidung ange­nommen, weil sie – soweit sie zulässig erhoben wurde – un­begründet ist. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn verstößt weiterhin insbesondere nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG). Der durch die Regelung bewirkte Eingriff ist nach wie vor gerechtfertigt.

1. Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolgt legitime Ziele und ist zu deren Erreichung geeignet und erforderlich. Insbesondere ist die Eignung der Mieten­re­gu­lierung nicht dadurch aufgehoben, dass zahlreiche Überschrei­tungen der gesetzlich zulässigen Miethöhe zu verzeichnen sind. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stellt jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht in Frage.

2. Die hier angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne.

a) Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn bildet keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigen­tums­freiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümerinnen und Eigentümer. Art. 14 Abs. 1 GG schützt von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Die Miethö­hen­re­gu­lierung soll insbesondere die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern und Preisspitzen abschneiden, die auf eine bestehende Mangelsituation und eine daraus resultierende für Vermietende günstige Markt­ent­wicklung zurückzuführen sind. Eine solche Nutzung des Eigentums genießt im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen schon keinen verfas­sungs­recht­lichen Schutz.

Mildernd wirkt zudem unter anderem, dass keine absolute Höchstgrenze vorgegeben wird, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Miete vollständig entkoppelt wäre. Zwar ist insoweit zu berücksichtigen, dass in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit ange­spannten Wohnungsmärkten zunehmend solche Mieten einfließen, die nicht die am unregulierten Markt erzielbare Höhe widerspiegeln, sondern bereits selbst unter Berück­sich­tigung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart wurden. Ungeachtet dessen, dass sich der Rechtsprechung des Bundes­ver­fas­sungs­ge­richts nicht entnehmen lässt, dass Art. 14 Abs. 1 GG eine Orientierung am unregulierten Markt geböte, handelt es sich aber gleichwohl noch immer um eine am Markt grundsätzlich orientierte Vergleichsmiete, die die Wirtschaft­lichkeit der Wohnungs­ver­mietung regelmäßig sicher­stellen wird.

b) Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum stehen berechtigte Interessen insbesondere Wohnungs­su­chender sowie gewichtige Gemein­wohl­belange gegenüber, die auch das Sozial­staats­prinzip betreffen. Der Gesetzgeber trägt mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht. Zu berücksichtigen sind auch darüber hinausgehende gesell­schafts­po­li­tische Interessen an einer Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation.

c) Unter Berück­sich­tigung des gesetz­ge­be­rischen Gestal­tungs­spielraums ist der in § 556 d BGB in der Fassung aus dem Jahr 2020 gefundene Ausgleich nicht unangemessen. Dies gilt auch mit Blick auf die ermöglichte Verlängerung der Miethö­hen­re­gu­lierung um weitere fünf Jahre. Insbesondere sichert die Verord­nungs­er­mäch­tigung in Absatz 2 weiterhin ab, dass die Miethö­hen­re­gu­lierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetz­ge­be­rischen Zielen gebotene Maß hinausgeht. Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der die Mieten­re­gu­lierung erst aktivierende Verord­nungsgeber gefordert, die Eignung, Erfor­der­lichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) Mieten­be­grenzung in regelmäßigen Abständen neu zu prüfen und seine Entscheidung hinreichend zu begründen.

Auch mit Blick auf die Grundsätze der Rechts­si­cherheit und des Vertrau­ens­schutzes begegnet die Verlängerung der Miethö­hen­re­gu­lierung keinen verfas­sungs­recht­lichen Bedenken. Allein aus dem Umstand, dass die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn ursprünglich auf fünf Jahre befristet eingeführt wurde, lässt sich kein besonderer Vertrau­en­s­tat­bestand zugunsten von zur Wieder­ver­mietung von Wohnungen bereiten Vermieterinnen und Vermietern ableiten. Dies gilt auch, soweit bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Mieterhöhungen in Form der Staffelmieten betroffen sind.

3. Auch die Berliner Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung aus dem Jahr 2020 ist mit der Verfassung vereinbar. Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren im Rahmen seines vom Gesetzgeber delegierten Spielraums als erforderlich ansehen dürfen.