Vermieter einer Eigen­tums­wohnung haftet bei Sturz auf glattem Gemein­schaftswegVermieter muss die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege in den Wintermonaten räumen und streuen

Die Klägerin ist Mieterin einer Eigen­tums­wohnung der Beklagten in einem Mehrfa­mi­li­enhaus in Solms. Für Gehwege auf dem Grundstück nimmt eine GmbH, die einen professionellen Hausmeis­ter­dienst betreibt, im Auftrag der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft den Winterdienst wahr. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts stürzte die Klägerin beim Verlassen des Hauses an einem Morgen im Januar 2017 auf dem zum Haus führenden Weg, der nicht vom Eis befreit war, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wetter­vor­hersagen angekündigt worden war. Dabei zog sich die Klägerin nach dem Ergebnis der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme erhebliche Verletzungen zu, aufgrund derer sie sich langwierigen Folge­be­hand­lungen unterziehen musste.

Bisheriger Prozessverlauf

Das Amtsgericht hat der unter anderem auf Zahlung eines angemessenen Schmer­zens­geldes gerichteten Klage in Höhe von 12.000 € nebst Zinsen und Rechts­an­walts­kosten stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Es hat gemeint, die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf einen professionellen Hausmeis­ter­dienst führe dazu, dass eine Haftung der beklagten Vermieterin nur noch in Betracht komme, wenn Überwachungs- und Kontroll­pflichten in Bezug auf das ausführende Unternehmen verletzt worden seien, wofür im Streitfall nichts ersichtlich sei.

BGH: Vermieter hat die mietver­tragliche Nebenpflicht im Winter die Wege von Eis und Schnee freizuhalten

Die Revision der Klägerin hatte Erfolg. Das Berufungs­gericht hat nicht hinreichend in den Blick genommen, dass die Beklagte aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet ist, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Diese mietver­tragliche Nebenpflicht besteht, wie der Bundes­ge­richtshof entschieden hat, auch dann, wenn der Vermieter - hier die Beklagte - nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist. Die gegenteilige Auffassung des Berufungs­ge­richts führte zu einem unter­schied­lichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraum­miet­rechts, das sachlich nicht gerechtfertigt ist und für das es auch keine rechts­dog­ma­tische Grundlage gibt.

Nach den bislang getroffenen Feststellungen haben die Parteien im Streitfall auch keine von dieser grundsätzlichen Verteilung der Vertrags­pflichten abweichende Vereinbarung getroffen. Insbesondere lässt sich dem Mietvertrag eine eindeutige Regelung dahingehend nicht entnehmen, dass die Räum- und Streupflicht der Klägerin oblegen hätte und sie deshalb im Haftungsfall keine vertraglichen Ansprüche gegen die Beklagte als Vermieterin geltend machen könnte.

Zur Erfüllung der die Beklagte demnach hinsichtlich der Beseitigung von Eis und Schnee treffenden vertraglichen Nebenpflichten konnte die Beklagte sich der GmbH, die den Winterdienst im Auftrag der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ausführte, als sogenannter Erfül­lungs­ge­hilfin bedienen. Dies hat zur Folge, dass die Beklagte für deren Verschulden wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat.

Der VIII. Zivilsenat hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungs­gericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen kann.