Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer ist immer für Balkonsanierung zuständigBGH bejaht Beschluss­kom­petenz der GdWE zur Balkonsanierung trotz abweichender Kosten­tra­gungs­re­gelung

Der Kläger ist Mitglied der beklagten GdWE. Mehrere Balkone des Gebäudes sind sanie­rungs­be­dürftig. Es droht die Ablösung und der Absturz von Betonteilen; die darunter liegende Grünfläche ist gesperrt worden. Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungs­ei­gentümer unter anderem die Balkone auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Auf einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung wurde über drei von einem Sachver­ständigen ausgearbeitete Sanie­rungs­va­rianten (A, B, C) abgestimmt. Keine der Varianten fand eine Mehrheit.

Erfolglose Klage in den Vorinstanzen und Weiter­ver­folgung des Begehrens im Revisi­ons­ver­fahren

Der Kläger hat gegen die Negativ­be­schlüsse Anfech­tungsklage erhoben. Außerdem begehrt er die Ersetzung eines Beschlusses über die Durchführung der von dem Sachver­ständigen empfohlenen Sanie­rungs­va­riante B. Damit hat er in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klageziel weiter.

Beschluss­kom­petenz und Handlungs­pflicht der GdWE trotz delegierter Erhaltungslast – Stattgabe der Klage durch den Bundes­ge­richtshof

Der Bundes­ge­richtshof hat die Urteile der Vorinstanzen geändert und der Klage vollen Umfangs stattgegeben, indem er die Negativ­be­schlüsse für ungültig erklärt und einen Beschluss über die Sanierung der Balkone und Balkon­brüs­tungen dem Grunde nach ersetzt hat. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Die Beschluss­kom­petenz der GdWE für die Balkonsanierung ist gegeben. Ihr obliegt die Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums, wozu insbesondere dessen ordnungsmäßige Erhaltung gehört. Zwar kann von dieser gesetzlichen Verteilung der Aufgaben durch Vereinbarung abgewichen werden; eine solche abweichende Regelung enthält die Teilungs­er­klärung hier. Damit verliert die GdWE entgegen einer insbesondere in der Rechtsprechung verbreiteten Auffassung aber nicht die Kompetenz, über Erhal­tungs­maß­nahmen selbst zu entscheiden.

Denn die GdWE kann die ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Das ergibt sich schon daraus, dass (allein) die GdWE für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich ist und die auf das gemein­schaftliche Eigentum bezogenen Verkehrs­si­che­rungs­pflichten erfüllen muss. Die Erfüllung dieser Aufgaben muss die GdWE selbst sicherstellen können. Sie ist nicht darauf beschränkt, jeden einzelnen Wohnungs­ei­gentümer auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands "seines" Balkons in Anspruch zu nehmen. Wird die GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemein­schaft­lichen Eigentums selbst tätig und beschließt eine Erhal­tungs­maßnahme, endet insoweit spiegelbildlich die Erhal­tungs­zu­stän­digkeit des einzelnen Wohnungs­ei­gen­tümers. Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungs­ei­gentümer weiterhin - wie in der Teilungs­er­klärung vorgesehen - die Kosten für die Sanierung "seines" Balkons allein tragen muss.

Inter­es­se­n­ab­wägung zwischen individueller Belastung und gemein­schaft­licher Erhaltungs- und Verkehrs­si­che­rungs­pflicht der GdWE

Diese Sichtweise entspricht auch dem Interesse der Wohnungs­ei­gentümer. Zwar wollen die übrigen - von der Nutzung der Balkone ausge­schlossenen - Wohnungs­ei­gentümer von den mit dieser Sonder­ausstattung verbundenen Lasten freigehalten werden. Da die GdWE aber verkehrs­si­che­rungs­pflichtig ist, bleibt die Erhaltung auch solcher Teile des Gemein­schafts­ei­gentums, die eine Sonder­ausstattung darstellen, schon mit Blick auf verbleibende Haftungsrisiken von Relevanz für die anderen Wohnungs­ei­gentümer. Hinzu kommt ganz allgemein ein Interesse aller Wohnungs­ei­gentümer an der Erhaltung des Werts der gesamten Anlage, da sich deren Zustand auf den Wert ihrer jeweiligen Einheit auswirkt. Auf der anderen Seite kann auch der einzelne Wohnungs­ei­gentümer ein Interesse an einem Tätigwerden der GdWE haben. Denn im Regelfall verfügt gerade in größeren Anlagen nur die GdWE über die für die Durchführung von koordinierten Erhal­tungs­maß­nahmen erforderlichen tatsächlichen Erkenntnisse und Möglichkeiten; auch wird es dem einzelnen Wohnungs­ei­gentümer nicht ohne weiteres gelingen, die Auswahl und die Koordinierung verschiedener Handwerks­un­ter­nehmen mit anderen Wohnungs­ei­gen­tümern abzustimmen.

Voraussetzungen der Handlungs­pflicht der GdWE und Umfang der gerichtlichen Beschlus­ser­setzung bei zwingendem Sanie­rungs­bedarf

Unter Umständen kann die GdWE sogar dazu verpflichtet sein, tätig zu werden. Besteht zwingender Erhal­tungs­bedarf an Balkonen, sind an den Anspruch der Wohnungs­ei­gentümer auf ein Tätigwerden der GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungs­ei­gentümer eher niedrige Anforderungen zu stellen. Die GdWE ist jedenfalls dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Erhaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums im Bereich von Balkonen zu ergreifen, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Ist nur ein Balkon betroffen, ist die GdWE zum Tätigwerden verpflichtet, wenn es - etwa wegen der Art der Schäden und der zu ihrer Behebung gebotenen Maßnahmen - für einen einzelnen Wohnungs­ei­gentümer unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden. Drohen außerdem aufgrund des Zustands eines einzelnen Balkons oder mehrerer Balkone Schäden für sonstiges Eigentum, für die übrigen Wohnungs­ei­gentümer oder für Dritte, muss die GdWE zweifelsohne selbst tätig werden. Infolgedessen hat der Kläger in dem heute entschiedenen Fall wegen des zwingenden Sanie­rungs­bedarfs an mehreren Balkonen einen Anspruch auf ein Tätigwerden der GdWE. Schon die Vielzahl der Balkone macht ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich. Hiervon war letztlich auch die beklagte GdWE ausgegangen und hatte dementsprechend eigens eine Rücklage gebildet; es bestand lediglich Unsicherheit über die Beschluss­kom­petenz.

Der BGH hat deshalb einen Grund­la­gen­be­schluss des Inhalts ersetzt, dass die Sanierung der Balkone durch die GdWE selbst vorgenommen wird. In welcher Weise die Balkonsanierung durchgeführt wird, unterliegt dagegen weiterhin der Entscheidung der Wohnungs­ei­gentümer. Ist nämlich wie hier vor allem umstritten, wer die Sanierung durchführen muss, genügt es in der Regel, wenn das Gericht im Wege der Beschlus­ser­setzung die Richtung vorgibt. Die gerichtliche Festlegung auf die Durchführung einer bestimmten Sanie­rungs­va­riante kann dagegen nicht verlangt und deshalb ein entsprechender Beschluss nicht ersetzt werden.

Ungültigkeit der Negativ­be­schlüsse bei feststehendem Sanie­rungs­bedarf als Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung

Auf die Anfech­tungsklage hat der BGH außerdem die Negativ­be­schlüsse über die Sanie­rungs­va­rianten für ungültig erklärt. Zwar gibt es drei verschiedene Ausfüh­rungs­va­rianten für die Balkonsanierung, die sich jeweils abgesehen von den Kosten hinsichtlich der neu zu verbauenden Balkon­brüs­tungen unterscheiden. Fest steht aber der grundsätzliche Sanierungsbedarf. Dann entspricht es jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, alle von dem zuvor beauftragten Sachver­ständigen ausgearbeiteten Sanie­rungs­va­rianten abzulehnen und es letztlich dauerhaft bei einer Sperrung der unter den Balkonen liegenden Grünflächen zu belassen.