Vermieter kann Vertei­lungs­sch­lüssel bei Betriebskosten nicht ohne ausreichenden Grund ändern

Die Vermieterin klagte gegen den Mieter auf Zahlung nicht geleisteter Mieten und Nachforderungen aus mehreren Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen. Der Mieter hatte jeweils eingewendet, dass die Abrechnungen bei mehreren Positionen geänderte Vertei­lungs­sch­lüssel aufwiesen, aufgrund derer er mehr Kosten zu tragen habe. Unter Anwendung des bisherigen Vertei­lungs­sch­lüssels errechnete Guthaben sowie Rechts­an­walts­kosten für die Rüge falscher Abrechnungen hat er sodann gegen die Mietzahlungen und verbleibenden Nachforderungen aufgerechnet.

Amtsgericht: Vermieterin kann Vertei­lungs­sch­lüssel nicht einfach ändern, es sei denn die weitere Verwendung des vereinbarten Vertei­lungs­sch­lüssels ist für ihn unzumutbar

Das Amtsgericht hat die Klage überwiegend abgewiesen. Der Mieter habe zu Recht gerügt, dass die Vermieterin anders als zuvor noch der frühere Eigentümer bei mehreren Positionen statt der Verteilung nach Personen eine Verteilung nach der Wohnfläche vorgenommen hat. Zwar durfte der vormalige Eigentümer nach dem damals geltenden Recht den Vertei­lungs­sch­lüssel selbst bestimmen. Mit der Wahl des Perso­nen­sch­lüssels für die erste Abrechnung sei dieser jedoch – auch heute noch – bindend, eine andere Verteilung ist damit an sich nur mit Zustimmung beider Vertrags­parteien möglich. Ausnahmsweise kann ein Vermieter einen anderen – angemessenen – Vertei­lungs­sch­lüssel wählen, wenn die weitere Verwendung des vereinbarten für ihn unzumutbar ist.

Vermieterin verhält sich widersprüchlich

Der – an sich nachvoll­ziehbare – Vortrag der Vermieterin, die Ermittlung der in dem Jahr tatsächlich vorhandenen Personen sei in der Liegenschaft kaum möglich und zu ungenau, konnte vorliegend jedoch nicht überzeugen, weil eben dieser Vertei­lungs­sch­lüssel bei einer anderen Position verwendet wurde ohne Erklärung, weshalb diese Probleme hier nicht bestünden. Da sich nach Abzug der überhöhten Kosten teilweise Guthaben aus den Abrechnungen ergaben, konnte der Mieter diese gegen verbleibende Ansprüche der Vermieterin aufrechnen. Zugleich stellt die fehlerhafte Abrechnung über die Betriebskosten eine vertragliche Pflicht­ver­letzung dar, so dass der Mieter die Kosten für die anwaltliche Prüfung ebenfalls aufrechnen konnte.